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发稿时间:2019-05-06 03:18 来源:s8s0000 阅读量:467
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s8s0000s8s0000s8s0000 青浦的价格2016年以前还只要两万多,比如首创禧悦,2015年开盘2.3万/平米,但到2016突然就涨到3.8万,青浦现在还处于开发当中,配套明显不完善,价格就已经与松江开发五六年的价格齐平了,应该说相比之下,比松江偏高了点。 青浦老城区的二手房三万出头,甚至还有两万多的九十年的房源,新房次新房跟老破旧永远会存在六七折的差距,这种调整期,一定要记得把劣质资产置换掉。 这个盘是4月21号开盘的,总共就开了101套,50套89小三房卖完了,现在只剩123平米的大户型没卖掉,以首次置业的刚需为主,父母帮忙出首付,改善型群体现在面临的问题就是置换不了,自己的二手房卖不出去,所以想买新房也买不了。 销售说购房群体中主要是长宁区过来买的人特别多,而青浦本地人成交的少,因为本地人都是想置换,但卖不掉,二手房没人接盘。而徐汇二手房成交量高,周边没有动迁房安置房,卖掉后就容易置换。 青浦新城,未来的想象力,除了东面靠主城区的辐射,西面主要靠乐高旅游业,游乐场带动旅游产业,吸引人流。目前周边主要是新盘多,没有二手房。 看的第一个盘,路劲上海派,三期只剩下130平米的大户型了 ,3.2万带精装,带中央空调和地暖,最早一期2014年10月,卖1.5万/平米,涨的不算离谱。首套四大行可以打9折,二套上浮10%。 周边以汽车产业,机械组装为主,配套暂时一般倒没关系,主要的问题是周边高压线很多。小区属于安亭镇,去年万科在博园路拿了块地,地价到了2.5万/平米,所以房价三万出头也是有地价在支撑着。 第二个盘,信义嘉婷,95平米,3.8万带精装,我们是周六去踩盘的,看房的人也不多,可以感受到行情还是比较冷淡的,还有中介在门口拉客,让我们去看另一个楼盘——十一街区。 信义嘉婷购房群体中,年轻人居多,置换的也比较多,有嘉定老城过来买的,嘉定本地人有钱,因为动迁房多,他们都不愿意贷款,购买力还是比较强,还有买不起普陀的外溢需求,周边没有地铁,需要开车出行。2015年五六月当时开盘价是2万,也差不多翻倍了。 第三个盘,十一街区,3.8-4.2万/平米,都是小户型,最大89平米,刚需盘。有购房者说,项目走到地铁口要20分钟。现场人气比较旺,主要靠中介带人,小户型本应该是最好卖的,都没有卖完,可见市场的认可度不是很高。 如上图所示,万科,卓越、招商、雍和府,四个项目的地都不便宜,尤其是雍和府位置不如万科,但地价更高,压力很大,招商主城项目进展很慢,和万科拿地价都差不多是2万,云麓之城对外报价是3.93万,一直没有开盘。 据销售透露,招商雍和府开盘160套,售价3.85万/平米,联排5万,当天开盘实际上只卖了几套,因为定价太高了,成了地产圈的反面教材, 闵行区万科公园大道1月份开盘,卖4.7万/平米,去化率也达到了85%。外环内的保利熙悦今年3月开盘才卖5.1万/平米,雍和府这么偏远的地方卖到将近四万,城区内谁会来买?所以对雍和府的冲击很大。这个价格买雍和府的也只有宝山本地人,因为附近没有什么商品房,拆迁房品质不高,都是想置换。 这个地段到宝山区政府开车20公里,再开车12公里就到苏州太仓了,现在没有通地铁,到南京西路开车30公里,上班确实是偏远了点,卖近四万,难怪没人买账啊。 由于时间原因,内环、中环、外环没有去踩新房,主要跟中介了解二手房市场,毕竟上海已经是存量房市场,二手房完全能够说明市场走向。 向我介绍市场的是“信义房屋”马当路店的卢俊铮(17740839673,买卖房子可找他咨询,值得信赖)和他的同事王曙光(18321051156),为人非常热情,业务也很熟练,樱桃也免费为他们做下广告。 王曙光刚卖了一套马当路附近的公寓,120平米,小区只有两栋,1995年的楼梯房,属于典型的老破大,半年之前挂牌795万元,没人要,一个月就降到750万,有人看但没人要,最后645万成交,比挂牌价足足少了150万,如果没人买,现在还得降价。 在市场疯狂时,老破大涨起来慢,而在市场低迷期,老破大跌起来比谁都快,属于典型的垃圾股。关键是太难卖了,小王说要找到人接盘真的要靠运气。 新天地附近,豪宅片区,地段稀缺,保值增值,有钱人住的地方,07年以来一直很稳定,不会受大环境影响,因为业主不缺钱,钱卖了不知道干嘛,现在钱也出不去 ,所以达不到心里预期就不会卖,挂牌的也不多。 最有代表性的小区翠湖天地,成交均价在13-14万之间。但翠湖天地2011年就卖到六七万了,起点高,升值幅度不如普宅,也不如中环,但在调整期,地段的优势就凸显出来了,越是中心,价格越稳定。从2016年底到现在,两年了,一直维持这个价格,同时期,其他区域的次新房至少涨幅都在30%以上了,但翠湖天地因为起点高反而没涨。

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